进京布局高举高打 阳光城欲摆脱中产房企陷阱

就在各大房企以超低利率持续发布公司债的当下，闽系房企阳光城仍以担保融资的方式获取资金。截至目前，公司累计对外担保额度357.2亿元。与高额的担保额度相差明显的是，2015年阳光城集团销售金额为310亿元。业内人士分析，渴望摆脱“中产收入陷阱”的中游房企，渴望实现跨越式发展，其中以闽系地产公司表现最为激进，甚至通常热衷高负债率扩张的发展模式，而这种开发模式在行业持续下行的当下则面临着远超以往的风险。

高质押高负债模式

与阳光城业绩增长同样迅速的是该公司的担保融资额度。

阳光城最近的两笔担保融资发生在年初的2月4日。当时阳光城宣布将为旗下两家子公司提供融资担保，融资总额7.5亿元，截至目前公司累计对外担保额度357.2亿元，均为公司为全资及控股子公司提供的担保额度。业内人士表示，2015年阳光城集团全年销售金额仅为310亿元，357.2亿元的对外担保额度显然过高。

同时，阳光城在去年底发布的关于股东所持公司股份质押的公告披露，阳光城累计已质押股份占公司总股本达到47.5%，接近总股本的半数。资料显示，阳光城短期借款和一年内到期的非流动性负债等短期偿债也面临不小的压力。

业内人士表示，闽系房企素来发展激进，企业高增长的背后往往伴随着高负债的风险，以往曾有某福建地产公司创造过900%的行业负债率纪录。

进京布局高举高打

根据易居中国发布的统计数据显示，2015年200亿元以上的房企数量较2014年增加了9家，包括正荣集团、融信集团、融侨集团等闽系房企。同时，闽系房企通过全国化布局，业绩开始出现快速增涨。其中，融信销售金额295.3亿元，同比增幅达76.8%，排名第29；融侨的销售金额206亿元，同比增长48.4%；泰禾销售金额323.3亿元，同比增长60.8%；旭辉集团2014年的销售量为212亿元，2015年合约销售金额为302.1亿元。

阳光城近年增长业绩也堪称迅速。2015年阳光城集团销售金额310亿元，同比2014年销售额230.7亿元增长34%。同时，企业在福建、长三角以及大西北三大城市展开全国化布局。

对于包括闽系房企在内的外地房企而言，进京入沪则是其彰显进取雄心的另一个姿态。

去年11月，经过28轮竞价，阳光城以18.73亿元，折合楼面价3.8万元/平方米，取得北京楼盘通州台湖地块，完成“进京”夙愿。但北京地价已飙升至历史高位，外地房企进京成本也堪称史上最高，此时进京树品牌的意义更大于实际意义。

“中产”房企的陷阱“与国家经济发展相类似，中等销售水平的房企往往面临中等收入陷阱。”一位行业研究人士表示，对于房企而言，销售业绩达到中等水平后，面对行业变化，如果不能顺利实现发展方式转变，将导致业绩增长动力不足，最终会出现停滞状态。多少曾经领军行业的房企如今已经陷入沉沦。

相对于格局较为稳定的千亿级房企来说,销售额在200亿-500亿元的“中产”房企竞争激烈。

因此，对于“中产”房企而言，摆脱温水煮青蛙，突破业绩瓶颈将至关重要。其中，闽系房企的危机意识尤为强烈。

他们更渴望以规模化寻求发展，甚至希望在行业下行期间完成弯道超车。土地储备的持续性增长将是追求规模化发展的基础，因而从这些企业的战略发展角度来说，没有足够的土地储备，发展很容易受到制约和限制，很快就会被市场淘汰。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“中产”房企处在“力争上游、不进则退”的位置，激烈竞争在所难免。这类房企主要深耕本土区域,比如珠三角、长三角或者中部的二三线城市。从目前来看,大多数“中产”房企已经开始启动全国化布局，但并未完成。同时，二三线城市去库存压力较大,“中产”房企布局一线城市的意愿更加强烈，未来“中产”房企为获得生存空间，竞争将更加激烈。

但专家评论，通过简单扩充土地的发展模式已越来越多被市场摒弃。尤其是一线城市土地价格高企，房企利润被极大压缩。众多中游企业要么寻求多元发展、要么依赖企业独有资源需求扩张。这意味着依赖股权质押、担保等简单模式的融资将面临越来越高的风险。

北京商报记者 董家声